广东阳江海陵岛:魔幻深圳楼市:一边哀叹失业,一边讨论房价大涨!更魔幻的是,不知为啥涨…

admin 6个月前 (04-12) 财经 38 0

  作者:唐维 周平希

  泉源:证券时报网 ID:wwwstcncom

  “我今年失业了,啥也不想了,干着急。”“我也失业了,公司没了,全公司失业。”

  “我也失业了,我们做境外旅游的,全行业失业。”

  在深圳各小区的业主群里,不时能刷到这样的新闻。而与此同时,有关房价上涨的新闻,也在业主群里刷屏。“哈哈,一觉醒来,每平方又涨了一万吗?”“我们小区也涨到8万了吗?前段时间才6万多啊?”

  “灼烁都7万了,我们这西乡的小区9万,妥妥的价钱洼地。”

  此外,另有万万豪宅“秒光”、楼盘半天吸金23亿、“百万品茗费”重出江湖等新闻,撒播甚广。

  一方面受新冠疫情所带来的打击,深圳的外贸、商贸等多个行业元气大伤,但另一方面,深圳部门区域房价仍在不停刷新历史高点,眼下这个情形让不少人感应疑心。

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  疑心:不知为啥涨

  “我也不知道为什么会涨这么多,但这就是事实。”李女士在宝安翻身片区有一个80多平的屋子准备出售,年前有客户出价515万,但她想到以往春节后楼市一样平常有一个“小阳春”,因此没有签约。

  谁知春节时代新冠疫情大发作,她想着房价肯定会下跌,短期内会欠好卖了,做好了长持的准备。但意外的是,周全复工还未最先,已经接到多轮中介电话,说客户挺有意向的,能不能抽空去签一下条约。她也没上心,一直拖着。到上周,中介询问她,现在她的报价550万确定吗?若是客户赞成这个价钱还会不会涨价?她才意识到房价已经涨了许多。

  这令她感应异常的疑心,“就算不跌,也没道理涨啊!”

  和她一样感应疑心的人不在少数。

  而她所在的翻身片区,实在相比之下价钱还不算离谱,与其仅隔了1条马路的宝安中心区,挂盘均价已跨越10万/平。

  小颜是宝安新安片区一名地产中介,从她小我私家的体会来看,年后成交相比去年多许多,“我之前一个月成交1-3单,年后这几个月每月2-6单,涨价幅度来看,小户型的10万-30万内,大户型则是50万-100万不等。不外也会有一些笋盘,低于市场价10万左右。”

  小颜以为上涨是由于房源变少了,“从我接触的客户来看,现在买房的人照样以刚需自住为主。但前一段时间房源变少,主要许多业主由于疫情不方便接受看房就把房下架了,或者涨价了也换不起房等等缘故原由,导致80%的人去抢20%屋子。我预计,应该5月份市场会逐步稳固下来。”

  但她也示意,就算下个月房价稳固了,也照样涨过的价钱了,不会跌回去。“客户基本上都是买涨不买跌,不外深圳从没有跌过,许多人犹犹豫豫咬咬牙照样得买。”

  2

  “东边不亮西边亮”区域特征显著

  “深圳房价涨了吗?没感觉到啊。”胡先生家住深圳市龙岗区,在他的印象中,周边房价从2017年之后就没怎么动了,一直很稳固,现在二手房均价在4万/平左右。

  “这就跟炒股一样,那些有观点、有题材的,板块轮动、不停上涨,我们这些没观点的地方,就眼睁睁看着他们涨,到行情最后,出于估值、溢价等缘故原由,沾点光小涨一下。”胡先生玩笑道。

  罗湖区的张小姐,同样示意其所住区域房价转变不大。有业内人士示意,这波房价上涨,属于区域性、结构性上涨。“这几年深圳楼市是异常显著的‘东边不亮西边亮’,即东部不涨,西部涨。这波上涨从宝安最先的,宝安涨也是有多方面因素,好比2017年、2018年宝安房价是平稳的,没涨,但挨着它的南山区大涨了,以是宝安补涨,然后是豪宅税新政,接着2019年8月提出前海扩容后,一下子所有的资金都瞄准了宝安,我说的所有不光是指深圳,而是指天下。这些资金先把宝安中心区炒起来,又溢出到西乡、碧海这些片区。”

  2018年5月才正式建立的灼烁新区,近期也惊现7字头成交的二手房。“在我印象中,灼烁照样一片荒田野岭,居然7万了,凭啥?”许多深圳人大叫不解。让灼烁突然“疯涨”的直接缘故原由,是3月18日深圳实验灼烁学校小学学位划分出台的征求意见稿,其中灼烁大第、龙光玖龙台等都在划分学区之内,傍上名校学位之后,这些楼盘迅速涨价拉动灼烁进入“7”时代。此外,灼烁是深圳都市生长轴的主要节点,又是广深科技(000021,股吧)创新走廊的主要组成部门,利好不少。

  炒房客老李专注深圳区域楼市近10年,房产主要漫衍在宝安、南山、龙华等热门区域。老李年前刚入手了两套深高北学位房,现在正卖出名下一些不太优质的房产,腾出名额、资金为即将开盘的南山华润城四期做准备。

  在他看来,深圳房价本轮上涨跟2015年的普涨差别,主要集中在热门区域,出现出“好的越来越好,差的越来越差”的特征。这次热门区域的上涨主要受益于去年粤港澳大湾区、“先行示范区”政策利好,再加上去年双十一深圳调整“豪宅税”征收尺度,及前海双扩容等政策。

  3

  学位成为房价助推器

  学位房成为这些年深圳楼市上涨的常树。

  相对于西部的周全上涨,龙华区此轮房价上涨主要集中在红山上塘片区。据中介先容, 3月份最先,红山片区楼盘普涨,其中有深高北学位的四个楼盘成为上涨领头羊。

  凭据贝壳网成交纪录显示,红山片区深高北某楼盘去年12月89平三房成交均价在10万/�左右。到现在,贝壳网上的挂牌均价都已跨越11万/�。中介称,该小区最近成交单价已经突破11万/�。

  而从部门房源一再上涨的调价纪录来看,业主心态可谓一起看涨。中介称,每年这个时刻,在学位需求的动员下,学位房都市有一波小涨。而今年则涨的更多一些,主要由于2月疫情进入冰封期的学位需求在3月份集中泛起,导致供需不对称。甚至因放盘量少,客户太多,泛起客户哄抢的征象。

  红山片区中介小周说,他上周挂出一套深高北小户型,放盘刚三天,照片都没来得及拍就迎来十几波客户看房,最终挂盘不到一个星期就成交了。

  红山片区某房源调价纪录泉源:贝壳网

  深圳人民对于学位房的追求,险些到了来者不拒的态度。

  2019年年头,罗湖区八卦岭宿舍传出会划入荔园小学东校区的新闻,一夜之间,小区房价就像坐上了直升机,从5字头直奔8字头。据贝壳成交数据显示,八卦岭宿舍27.59�左右的屋子,2017年成交单价仅在3.8万/�左右,2020年1月成交单价高达10.2万/�,三年多时间,涨幅高达168%。

  位于宝安区的TATA公寓,原是由厂房宿舍改建,很麋集,栖身环境一样平常,使用年限仅剩20多年了,但也是由于有宝安中学学位的加持,31平的一房一厅,今年3月份成交价近300万。

  4

  深圳房价上涨逻辑何在?

  “新冠肺炎”疫情当下在全球延续伸张,对经济造成伟大打击。对于外贸出口规模延续27年居内地大中都市首位的深圳而言,全球经济下行造成的影响生怕更为深远。

  在此靠山下,深圳房价为何还能上涨呢?

  老李示意,虽然受疫情影响,全球经济低迷,甚至可能陷入经济危急。但危急当下,资金更有寻找避险资产的需要。放眼天下,深圳住宅都是对照优质的投资标的,在没有其他更好投资渠道的情形下,大量避险资金将涌入,推高深圳房价,这其中热门区域的优质资产则更具有投资价值,好比南山、宝安等片区。今年是深圳经济特区建立40周年,对政策利好的预期也影响了房价。

  此外,老李以为,受疫情影响,全球央行大放水,中国也在三周之内两次降准。虽然现在央行还没有降息,但在全球局势的影响下,降息可能性很大。出于对通货膨胀的担忧,购房依然是不少人的第一选择。

  对照多的业内人士以为,银行贷款利率的下行及政策松动,是上涨的缘故原由之一。

  中介小周反映,最近有部门客户在购房时选择一次性付款,再举行红本抵押,最多可向银行申请衡宇评估价7成的抵押贷,而多家银行的抵押贷款利率已经低于房贷利率。

  谢先生从事企业谋划贷款服务,年后的业务量增加了约莫30%,有购房客户,但更多的是企业谋划客户。“一方面,由于疫情的影响,企业确实遇到了难题,有切实的资金需求,另一方面,现在政策面支持实体经济生长,市场上流动性对照宽裕,现在一年期的抵押贷款,年化仅4%左右,3-5年期的也能做到4.75%,低于基准利率,对企业生长来说,是对照适的。”

  但他也坦言,贷款发放之后,客户是拿去炒股、买房照样谋划实业,实在是对照难监控的。

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  深圳楼市后市走向若何?

  谢先生自己也是一位房产投资爱好者,有着厚实的房产投资履历,他坦言,在他们地产投资圈内,人人普遍以为当前大涨不理性,一些热门区域已经泛起了泡沫,“有亲戚朋友向我咨询宝安前海这些地方的屋子,我都市劝他们不要着急下手,当前经济形势并不晴朗,楼市不是无源之水。”

  在易居研究院副院长杨红旭看来,预计今年深圳楼市会出现稳中趋涨的态度,涨幅不会太大,否则会受到政策的调控。此外,由于深圳外向型经济对照发达,对全球经济对照敏感,新冠肺炎疫情导致的全球经济危急,未来几个月预计会对深圳楼市发生利空影响。

  同策团体首席分析师张雄伟以为,只管各都市各行业均已复工复产,然则,海内面临的问题是因外洋“疫情”,进出口所受影响至少会延续至6月尾,甚至会影响到整年,同时海内需求也很难那么快恢复正常。因此,从楼市需求的角度来看,纵然现在豪宅市场“秒杀”热销,由于需求端的收入还没有稳固下来,甚至还会面临下降,豪宅市场也难免会受到影响,因此,年内豪宅市场“秒杀”热销征象能否延续,要害就要看现在复工复产的情形,尤其是经济苏醒的状态。

  中泰证券首席经济学家李迅雷在点评深圳口招商太子湾豪宅8秒售罄时示意,在个案眼前,要信赖大数据;在大数据眼前,要信赖逻辑;在事业眼前,要信赖知识。在疫情导致经济停摆的时刻,没有哪个都市能幸免。

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(责任编辑:王治强 HF013),

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